不动产登记相关知识解读 (三)

　　一、问：什么是不动产单元?

　　答：不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。

　　(一)没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

　　(二)有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

　　(三)有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单。

　　二、问：什么是不动产依申请登记原则

　　答：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：

　　(一)不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;

　　(二)不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

　　三、问：什么是不动产一体登记原则

　　答：房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

　　土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。

　　房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。

　　四、问：什么是不动产连续登记原则

　　答：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：

　　(一)预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;

　　(二)在建建筑物抵押权登记的;

　　(三)预查封登记的;

　　(四)法律、行政法规规定的其他情形。

　　五、问：什么是属地登记原则

　　答：

　　(一)不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

　　跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。

　　不动产单元跨行政区域且无法分别办理的，由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。

　　不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构;

　　(二)国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地的登记，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。

　　(三)国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。

　　(四)中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。